Между тем в ноябре-декабре прошлого года многие эксперты именно эту дату ставили «рубежной»: переживём и начнём выплывать - или окончательно рухнем в пропасть кризиса.
При этом самым чувствительным сегментом, «лакмусовой бумажкой» благополучия был и остаётся рынок недвижимости. Именно он первым реагирует на изменение экономической ситуации, именно он дольше всего восстанавливается после периодов финансовой «турбулентности».
Впрочем, если оставить экономтеорию, то главный вопрос, который сегодня задают себе оренбуржцы, звучит более прозаически: покупать жильё, опасаясь роста цен, или наоборот, подождать - в надежде на более выгодные и привлекательные предложения? Разбираемся в вопросе теоретически, с помощью статданных, и практически, на примере одного из самых известных в Оренбурге жилых комплексов.
Ипотечные надежды
В первом квартале 2015 года на рынке жилой недвижимости случился полный провал по продажам. После небывалого ажиотажа декабря рынок фактически встал - и главной причиной тому стали высокие ставки ипотечного кредитования, взлетевшие вслед за изменением ключевой ставки Центробанка РФ 16 декабря. Если прежде кредит на покупку жилья можно было взять под 12% годовых, то новые ставки достигали 20%, являясь фактически запретительными для абсолютного большинства оренбуржцев.
- Ипотека - это ключевой драйвер продаж в сегменте жилья среднего класса, - уверен Фархад ЯФЯСОВ, директор девелоперской компании «Дискавери» (застройщик микрорайона «Любимый квартал»). - В частности, у нас до 95% сделок по покупке квартир проходило именно с участием ипотечных займов. Поэтому фактическое прекращение кредитования населения со стороны банков обернулось спадом продаж. Однако сам спрос никуда не делся: люди продолжают звонить, приезжать на объекты, интересуются ходом строительства и выжидают чуть более выгодных условий.
И такие условия не заставили себя ждать. С 24 марта в России начала работу государственная программа по поддержке ипотечного кредитования. Суть её в том, что из федеральной казны субсидируется банковская ставка с 15-16 до более чем приемлемых 11,9-13% годовых. Фактически это означает, что с апреля доступная ипотека опять вернулась на оренбургский рынок - а вместе с ней и взрывной спрос на новостройки.
- Только в первые дни после старта ипотечной программы с субсидированной государством ставкой мы получили сотни звонков и заявок от оренбуржцев, желающих воспользоваться этим кредитом и купить жильё, - комментирует Лариса АБДУЛЛАЕВА, начальник отдела по работе с партнерами Оренбургского отделения «Сбербанка России».
На вопрос, достаточно ли объёмов субсидий для удовлетворения спроса, ведь «льготные» деньги при таком ажиотаже быстро могут закончиться, эксперт убеждённо отвечала: «Ресурсов хватит. Общая сумма, выделенная государством на субсидирование, позволит выдать ипотечных кредитов в объёме 400 миллиардов рублей.»
Впрочем, независимый кредитный эксперт Андрей КИРИЛЕНКО в этом сомневается:
- Это же элементарная математика! 400 миллиардов на 85 российских регионов - это всего по 4,7 миллиарда на регион. В «жилом» выражении - 6 многоэтажных домов. Впрочем, я сомневаюсь, что нам и такие деньги достанутся, ведь ясно же, что основные суммы будут оттянуты на Москву и область, Санкт-Петербург, города-миллионники. В Москве уже сегодня средняя стоимость квартиры - 12-14 миллионов рублей, так что я не сомневаюсь, что больше половины из 400-миллиардного «резерва» уйдёт в столицу, а реальные лимиты в регионы вроде нашего ограничат 2-3 миллиардами. Проще говоря, выгодную ипотеку получат в лучшем случае 2-2,5 тысячи семей, а то и меньше. Для Оренбуржья - мизер. Если вы думаете о покупке квартиры в ближайшие месяцы, лучшего времени, чем прямо сейчас, уже может и не быть.
Кто не успел, тот опоздал?
Есть и ещё один фактор, который будет оказывать на рынок жилья существенное давление - инфляция и рост цен на строительные материалы. По данным Рейтингового агентства строительного комплекса (РАСК), стоимость цемента и кирпича выросла с начала года на 18%, металлической арматуры - на четверть. Ещё хуже ситуация с кабельной продукцией и лифтовым оборудованием - здесь рост цены превышает 40%. Причина проста - резкий рост курса доллара. А в тех же лифтах, например, треть комплектующих - импорт.
Пока цены на жильё в Оренбуржье держатся за счёт того, что застройщики успели закупить комплектующие по старым ценам. Например, в уже упомянутом «Любимом квартале» к повышению цен относятся спокойно: всё необходимое для завершения строительства оборудование - от теплосчетчиков до лифтов - было оплачено еще по старой, приемлемой цене, и оно уже ждет своего часа. Это же является гарантией того, что данный жилой комплекс будет достроен: вложив серьезные собственные средства (а не кредитные, что немаловажно), девелопер гарантированно доведет проект до финишной прямой - сдачи всех домов.
Впрочем, такая позитивная ситуация - не у всех застройщиков. Следовательно, во втором квартале средняя стоимость квадратного метра начнёт расти и постепенно «подтягиваться» к основным показателям по инфляции. Особенно сильно подорожает сегмент среднего класса: жильё качественное, с большим количеством импортных комплектующих.
Но и это ещё не всё. Главным трендом первого полугодия 2015-го стал отказ многих застройщиков от закладки новых котлованов. Речь идёт о том, чтобы, аккумулировав ресурсы, достроить уже начатые проекты, а новых пока не начинать. Чем это обернётся, догадаться нетрудно: уже с 2016 года свободных новостроек может просто не остаться. А это дополнительно подстегнёт спрос - и, соответственно, цены. И здесь мы вновь возвращаемся к «Любимому кварталу», который именно в конце 2015 года сдает два новых дома - монолитный и кирпичный. В этом году в сегменте «средний плюс» (это жилье с высоким качеством строительства и отделки, и при этом по доступной цене) вводится в эксплуатацию не так много проектов, поэтому «искателям» хороших квартир стоит обратить внимание на данный жилой комплекс.
Недаром эксперты сегодня советуют не упускать «окно возможностей»: пока ещё сохраняются лимиты по ипотеке, пока есть свободные площади в новостройках и цены не догнали галопирующие проценты инфляции.
Что и где покупать?
Наиболее развит и густонаселён среди новостроек Северо-восточный жилой район, где активная застройка сейчас завершается на нескольких крупных площадках в северной части, близ торгового комплекса «Кит».
Здесь расположен и «Любимый квартал», представляющий собой жилой комплекс из четырёх зданий высотой от 14 до 17 этажей. В рамках специального весеннего предложения цена квадратного метра в квартире с предчистовой отделкой здесь начинается от 39 тысяч рублей - на сегодня это одно из самых выгодных предложений в среднем классе.
Причём, если верить экспертам РАСК, наиболее значимым будет рост цен именно на жильё среднего и элитного класса - повышение может достигнуть 20%. То есть увеличение до 47 тысяч за «квадрат» к декабрю - это не предел.
Объяснение этому простое: в качественном жилье высока доля импортной ценовой составляющей. Так, например, в «Любимом квартале» это немецкое лифтовое оборудование, индивидуальные счётчики тепла с регуляторами-«байпасами» производства Еросоюза, электрощитовые узлы, теплоизоляция, отделочные смеси… Просчитываемая смета на аналогичные проекты сегодня уже дороже на четверть. Таким образом, есть шанс приобрести квартиру практически элитного класса в перспективном микрорайоне по цене «панельки». Тут немаловажно заметить, что среди покупателей «Любимого квартала» довольно много людей, которые уже жили в «панельках» и теперь захотели переехать в монолитный или кирпичный дом. Тем более, в шаговой доступности от жилого комплекса - новенький детский сад и только что открывшая свои двери 85-я школа - самая крупная и современная в Оренбурге. Да и инфраструктура в 19-м микрорайоне - водопроводные трубы, электрические сети, дороги - новые, неизношенные, с гораздо большим запасом прочности, чем в других районах города.
А ведь квартиры интересны и как объект долговременных инвестиций. В отличие от нестабильного курса валют, качественное жильё никогда ещё в новейшей российской истории не обваливалось в цене.
Займитесь покупкой новой хорошей квартиры уже на этой неделе - и вы сможете получить, возможно, лучшее в этом году предложение по ипотечной ставке и цене за квадратный метр! Телефоны отдела продаж ЖК «Любимый квартал»: (3532) 24-66-55, 24-66-44.
Ипотека дешевеет: брать или ждать? 
В Оренбуржье дорожают квартиры из-за «греческой паники» 
Ипотека с «довеском»?