В Оренбургской области строительный сектор четвёртый месяц бьёт рекорды по темпам ввода жилья. «Под ключ» были сданы свыше 1700 квартир - это втрое больше, чем ровно год назад.
В этом году регион планирует достичь абсолютных показателей - почти 900 тысяч квадратных метров жилья, или 9500 сданных квартир. Это вплотную приближается к рекордам 1984-1986 годов, когда город водил по миллиону квадратных метров многоэтажек, и по словам тогдашнего секретаря обкома КПСС Анатолия Баландина, жилищная проблема оренбуржцев «была близка к решению».
Почему же сегодня, когда темпы строительства приближаются к «советским», проблема доступного жилья становится всё более острой? А цены, вопреки законам рынка, лишь растут, никак не реагируя на увеличение предложения?
Стандарты комфорта
Объективности ради нужно отметить - Оренбург растёт и развивается. Только за последние десятилетие в городе появлялось по два полноценных микрорайона ежегодно. Таким образом, рынок увеличился примерное на 65 тысяч новых квартир, плюс примерное столько же было построено за эти годы индивидуального жилья в ближайшем пригороде областного центра - Оренбургском и Сакмарском районах.
Однако, как показывает статистика, несмотря на стремительный рост предложения, жильё практически никогда не «проседало» в цене . Более того, маркетинговые исследования показывают, что за эти годы не уменьшилось и число тех, кто считает, что полностью решил свои жилищные проблемы. Парадоксально, но факт: чем больше строим - тем больше нуждаемся и тем меньше доступность квадратных метров для оренбуржцев!
- Никакого парадокса тут нет, - объясняет Алексей Новиков, руководитель отдела продаж строительной компании. - Во-первых, сравнение середины 80-х годов и нынешнего времени совершенно некорректно. Средняя площадь однокомнатной квартиры тогда составляла порядка 28 кв. метров, двухкомнатной - 46. Никого особенно не смущали крошечные кухни в 5 «квадратов», узкие коридорчики и совмещённые санузлы. Сейчас же практически не строятся однокомнатные квартиры площадью менее 40 кв. метров, стандарт для «двушек» - 60-65 кв. метров, для «трёшек» - 85-100 кв. метров. Люди привыкли к простору и комфорту - в «клетушки» их уже не загнать.
Есть и ещё один немаловажный фактор роста цен. Если проанализировать структуру строительства, то можно увидеть, что больше половины всех новостроек приходится на Оренбург и пригород (см. диаграмму). Даже во втором по величине городе области - Орске - ввод жилья вдесятеро меньше. Это объясняется колоссальной урбанизацией: жители райцентров и малых городов не хотят строиться и покупать жильё у себя на «малой родине». Они связывают своё будущее только с областным центром, и готовы влезть в любые долги, лишь бы закрепиться здесь за свой крошечный «уголок».
Деньги вместо людей
Если сравнивать рынок недвижимости Оренбурга с рынками наших городов-соседей, то можно обнаружить ещё несколько интересных фактов. Так, лишь только треть оренбуржцев могут позволить себе ипотечный кредит, и такое положение вещей существенно не меняется вот уже несколько лет.
Ещё один момент: в Оренбурге в последние годы заметно выросло число так называемых инвестиционных квартир, то есть жилья, построенного не для проживания, а для того, чтобы вложить излишки средств. Достаточно прогуляться вечером по кварталам новостроек и можно увидеть, сколько окошек в новеньких домах не зажигают света. В этих квартирах вместо дружных семей «живут» чьи-то деньги…
Неконтролируемое инвестиционное строительство нагнетает ещё большее напряжение на рынке: жильё вроде как строится, отчёты с министерство идут пачками, а жилищная проблема не только не решается, а наоборот, нагнетается ещё больше. Ведь если инвестор с большими деньгами готов купить квартиру-«однушку» за два миллиона, то застройщик и будет ориентироваться на этот уровень цен. Зачем ему продавать то же жильё молодой семье за миллион? Здесь, по идее, отрегулировать ситуацию могло бы налоговое законодательство, заставляющее платить владельцев пустующих квартир. Но пока, увы, этого нет: рынок инвестжилья почти не контролируется. В Минстрое области нам даже не могли сказать, сколько «квадратов» у нас в области пустует - точного учёта попросту нет.
Ипотека для избранных
Оренбургская область гордится целым набором социальных программ, которые позволяют решить жилищную проблему молодым семьям, а также работникам бюджетной сферы, многодетным и т.д. Кстати, только в нашем регионе в Приволжье данным категориям можно получить ипотечный кредит под 2% годовых. Правда - только в теории.
- Мы с мужем не раз слышали про льготную ипотеку, - рассказывает молодая мама двоих близняшек Евгения Чернова. - Рассчитывать на неё в первую очередь могут работники бюджетной сферы - им кредит выдадут вообще под 2-3% годовых. Молодые семьи, признанные нуждающимися в улучшении жилищных условий, могут получить ипотеку под 6-7%. Мы пытались обратиться и получить такой кредит, и консультант кредитной организации нас сначала вроде как обрадовал: «Программа работает, можно пользоваться». Но когда стали собирать документы, оказалось, что по льготной ипотеке можно приобрести только новые квартиры и только в тех домах, которые укажет банк. При этом по программе банк может дать максимум 1,2 миллиона рублей. А средняя стоимость двухкомнатной квартиры в том доме - 2,4 миллиона, и меньше не подходи! Значит, ещё 1,2 миллиона нам надо собрать самим, при этом маткапиталом воспользоваться по этой программе нельзя. Откуда же у нас такие деньги, если всю жизнь приходится жить на съёмных квартирах? Получается, что льготная ипотека - она для особых «льготников», у которых в заначке лежит миллион-полтора. Явно не на среднестатистическую семью расчёт!
Помыкавшись по разным банкам и соцслужбам, семья Черновых пришла к неутешительному выводу: доступного жилья в Оренбурге как не было, так и нет. А цифры роста числа новостроек радуют только министерство строительства, отправляющих бодрые статотчёты «наверх», да перекупщиков квартир, которые с удовольствием «погреют руки» на чужой нужде.
Тех же, кому реально негде жить, обрадовать нечем. По прогнозам риэлтеров, цены будут лишь расти, увеличившись до конца года минимум на 5-6 тысяч рублей за квадратный метр и без того недоступной площади. И шансов на улучшение - нет.
Разве что только на бумаге…
Компетентно
Павел Гаврилов, председатель Оренбургской гильдии риэлторов:
- Нестабильность курса евро и доллара привела к тому, что люди перекладывают свои сбережения из рублёвых, валютных вкладов в недвижимость. И мы видим, что сейчас очень активно раскупается недвижимость нижнего ценового сегмента: однокомнатные квартиры, комнаты в бывших общежитиях и т.д. У кого на что хватает - тот и делает покупку. Потому что наличным деньгам доверия нет, а недвижимость у нас всегда ассоциируется с надёжностью.
Официально
Сергей Домников, министр строительства, жилищно-коммунального и дорожного хозяйства Оренбургской области:
- Не соглашусь с утверждением, что жильё в Оренбуржье становится всё более недоступным. Наоборот, мы проводили сравнительный анализ показателей коэффициента доступности жилья (то есть отношение среднего дохода домохозяйства к средней стоимости квартиры, если предположить, что все деньги откладываются только на покупку жилья). Так вот, коэффициент улучшился, как по сравнению с плановым значением на 14%, так и по сравнению с 2012 годом - на 6,6%. И если в 2012 году домохозяйству нужно было копить на жильё 3,59 лет, то в 2013 году уже - 3,35 лет.
Какова ситуация со строительством нового жилья в Оренбургской области? 
«Лица города», 25 ноября – 1 декабря: У вас есть своё жильё? 
Квартирный вопрос без ответа: кому «светит» жильё от государства 
Ипотека с «довеском»? 
Оренбургская область присматривается к «пилотному» проекту