Эра коттеджа. Чем грозит Оренбургу бум малоэтажного строительства?

Чем вызван столь стремительный рост популярности загородной недвижимости? Почему оренбуржцы всё чаще отказываются от квартир в пользу дома? Наконец, каков финансовый итог подобного подхода? Действительно ли сегодня реально обменять городскую «трёшку» на коттедж без переплаты?

Поэзия в голой степи

О том, что в окрестностях Оренбурга идёт настоящий бум малоэтажного строительства, говорит хотя бы тот факт, что всего за три года количество осваиваемых участков под коттеджную застройку увеличилось фактически вдвое. Посёлки с романтичными названиями вроде «Пушкино», «Заречье», «Перовский», «Приуралье», «Рижские кварталы» и т.д. манят будущих новосёлов сказочным уютом, тишиной и наличием развитой, практически городской инфраструктуры со школами, детсадами, парками и прочим соцкультбытом.

Ключевой момент - транспортный: самые привлекательные участки находятся в пределах 25-километров от административного центра города. 40 километров - своеобразная «линия отсечения»: начиная с этой цифры цена на землю резко падает. Дело в том, что все эти посёлки рассчитаны на оренбуржцев, которые будут каждый день ездить в город на работу. А тратить на дорогу по полтора часа на 80 километров «плеча» в день горожане пока не готовы.

Впрочем, главная проблема даже не в транспортной доступности (хотя это тоже немаловажный аспект). Куда серьёзнее тот факт, что многие коттеджные посёлки фактически существуют только на бумаге, да ещё в красочных рекламных макетах, склеенных из разрисованного картона и пенопласта. На деле же поклонников «пушкинских мест» или «прибалтийского комфорта» ждёт в лучшем случае отгрейдированная грунтовая дорога и установленные столбы под линии электропередач. В худшем же и этого нет: покупатель получает лишь четыре деревянных колышка, обозначающих границы участка в степи и клятвенное обещание от риэлтора, что «совсем скоро здесь будет посёлок-сад». Но сбудутся ли эти обещания? А главное - когда? Инвесторы, продающие земельные участки, отнюдь не торопятся вкладывать деньги в строительство инфраструктуры, объясняя это тем, что садики-школы должен возводить бюджет. В то же время у муниципалитетов тоже в казне денег - кот наплакал. Ведь если в полумиллионном Оренбурге, в густонаселённом многоэтажном районе единственную новую школу строили почти 14 лет, то нетрудно догадаться, сколько ждать такую же школу где-нибудь в Ленинском или Ивановском сельсовете…

Цена вопроса

- Люди стремятся в собственные дома вовсе не потому, что им опостылели городские квартиры, а потому, что им кажется, что так будет проще решить свою жилищную проблему, - уверен Александр Кортов, специалист по торговле недвижимостью. - На первый взгляд это действительно так: цена на многоквартирное жильё в городе сегодня в среднем составляет порядка 43 тысяч рублей за кв. метр. Таким образом, за двухкомнатную новостройку площадью 62 кв метра спросят порядка 2,6 млн рублей. Если же строить дом по каркасно-щитовой технологии, то за эти деньги можно получить 100-110 кв. метров жилой площади, предчистовую отделку, проложенное отопление, воду, разводку электроэнергии…  Вроде как выгодно. Но с другой стороны добавьте сюда цену земельного участка (а это сейчас порядка 110 тысяч рублей за «сотку»), подвод коммуникаций (ещё минимум 150-200 тысяч), забор, бетонирование или асфальтирование подъездных дорожек, финишную отделку - и цена дома вообще «улетит в космос». Так что дешевизна своего дома во многом миф. Но люди это очень часто понимают уже после того, как затевают строительство. Именно поэтому на рынке недвижимости сегодня - тысячи предложений о продаже малоэтажных недостроев, которые начали с энтузиазмом, да быстро бросили, когда кончились деньги…

Удовольствие для богатых?

Есть и ещё одна серьёзная проблема загородного жилья - его содержание. На первый взгляд свой дом в этом отношении выгоднее: услуги ЖКХ в многоквартирных домах растут, как на дрожжах, при этом явно не соответствуя затратам по качеству. Нет в коттеджах и проблем с платежами за отопление - котёл растапливаешь только тогда, когда это действительно нужно, а не когда включат (или выключат) городские котельные. Однако если собственник квартиры заплатил деньги за обслуживание многоэтажки, и больше не волнуется за состояние труб, задвижек, предохранителей и кровли, то житель коттеджа все ремонты делает сам. Если, не дай бог, в 30-градусный мороз откажет котёл или насос, помощи ждать неоткуда. Застывшая вода порвёт трубы и батареи, дом выстынет до лета.

Впрочем, в некоторых коттеджных посёлках близ Оренбурга существуют ремонтные и аварийные службы, которые будут готовы обслуживать ваш дом на манер городской квартиры. Но цены на эти услуги в 2-3 раза выше стандартных расценок ТСЖ: загородный комфорт стоит дорого.

И ещё один момент - расходы на поездки в город и обратно. Если вы живёте в квартире, то вполне можно обойтись и общественным транспортом. А если это загородный посёлок,  почти наверняка потребуется машина и немалые расходы на бензин.

- Это одна из серьёзнейших проблем - транспортная доступность, - рассказывает Александр Кортов. - Тысячи семей на машинах должны утром уехать из посёлка, вечером - вернуться. При этом мы видим, что наиболее освоенные направления, такие, как Нежинское шоссе, уже перегружены, в часы пик там стоят километровые пробки. Аналогичная ситуация будет ждать и другие направления - самарское, казанское и южное - по мере того, как там будет расстраиваться жильё. Город и область попросту не успевают развивать дорожную инфраструктуру, превращая в фикцию саму идею о пригородном строительстве. Смысл владеть домом за городом, если до него невозможно доехать из-за пробок?

Тем не менее, по прогнозам специалистов, загородное жилищное строительство в окрестностях Оренбурга будет и дальше развиваться, но уже не столь стремительными темпами, как это было прежде. Загородный дом - это всё-таки дорогое удовольствие. И если у семьи денег «впритык», то квартира будет оптимальным вариантом.

Компетентно

Марина Федотова, директор по развитию агентства недвижимости:

- Чаще всего именно для жизни индивидуальные дома покупают люди, которые уже в жизни состоялись. У них взрослые дети, они хотят отдохнуть от городской суеты и вот, что называется, «на старость», они ищут себе такое жилье. Что же касается молодёжи, то здесь ситуация другая. Ведь детям нужно в садик, в школу, и не так уж много коттеджных поселков, которые могли бы похвастаться наличием хотя бы детского сада. Поэтому для молодых родителей проживание в доме чревато постоянной ездой в город и обратно -  преимущества личного дома в виде относительной дешевизны квадратного метра оборачиваются недостатками… Постоянные пробки при въезде и выезде из города, в которых люди не хотят проводить свое драгоценное время.

Точка зрения

Алексей Кузьмин, руководитель строительного холдинга:

- Сравнивать квартиру и загородный дом неправильно, это разные стандарты и разные подходы к жизни. Кто-то предпочитает «огни большого города», кинотеатры, кафе, «шоппинг» по выходным. А кто-то - собственный сад, цветник, тишину и покой. Поэтому я уверен, что загородное строительство и городское будут развиваться параллельно, как таковой прямой конкуренции здесь быть не может.

Смотрите также:

• Деньги в работе. В Оренбургском районе идёт капитальный ремонт домов →
• Аварийность «на глазок». Почему ветхое жильё обследуют визуально? →
• Цены на жильё растут, а качество новостроек - падает? →