Риелторы и застройщики завершают 2024 год с мрачным настроением. Начинавшийся весьма бодро, в среднем с 5-6 тысячами сделок купли-продажи квартир, домов и земельных участков под застройку, под конец рынок обвалился на немыслимые прежде 60-70%, сократившись до 900 сделок по итогам последних четырёх недель. Правда, статистика ещё подбита не вся, и по итогам ноября-декабря ситуация может быть чуть лучше. Но в целом общей удручающей картины это не меняет.
«Не в квартиру, а в банк»
— Сегодня если кто-то что и покупает, то только за наличные. Ипотеки фактически ноль. Что и неудивительно — ставка достигла совершенно безумных 30% годовых. Вы покупаете квартиру за 5 миллионов, а банку отдадите 45. Это просто бред, — комментирует учредитель оренбургской риэлторской компании Виктор Горшенев. — Более того. Сегодня продавцы квартир высвободившиеся деньги несут не обратно на рынок недвижимости, а в банки. Если те же 5 миллионов от нашей условной недвижимости разместить на депозите, через 3 года с капитализацией у вас будет сумма на две квартиры. И это тоже нонсенс, мы такого вообще в новейшей истории не видели.
На этом фоне резко поутих энтузиазм застройщиков. Так, не особо видно движений на самой скандальной стройке десятилетия — района «Молодой Оренбург». Огромный жилой массив за Загородным шоссе, на 180 тысяч жителей, похоже, появится сильно позже заявленных сроков в 2027-2029 годы. Если вообще останется таким, как был запроектирован в «оптимистические» времена 2018-2019 годов. Сейчас на месте стройплощадки вялое шевеление: ни одного нового фундамента с лета тут так и не заложили.
По сообщением ТГ-канала «ОренБургерная», выставил на продажу завод ЖБИ и один из застройщиков «средней руки» в городе. Если у крупных застройщиков пока есть «жирок», плюс ещё идут работа на госзаказах по строительству школ и иных соцобъектов, то у более мелких девелоперов бизнес встаёт на стоп окончательно.
Цены снизятся, но не у нас
На этом фоне весьма люпобытно выглядит проект Минстроя РФ о нормативах стоимости недвижимости в регионах России в 1 квартале 2025 года. Его опубликовали накануне, чем вызвали немало удивления. Этот документ определяет, за сколько местные власти могут поупать жильё у застройщиков для социальных нужд — переселенцам, нуждающимся и т.д. Оказалось, ведомство планирует, что квартиры в будущем году станут резко дешеветь. Так, в Татарстане падение ожидается на 7% до марта. Еще хлеще — в Нижегородской области: минус 18%, а в Мордовии — минус 21%.
Оренбуржью везёт меньше, у нас падение предполагается менее, чем на 1%, до уровня 74 417 рублей за «квадрат». То есть в среднем это около 4,5 миллионов рублей за «двушку» в новостройке площадью 60 кв. метров. Впрочем, глава Минстроя РФ Ирек Файзулин успокаивает: ценопад будет. 60% новостроке в России стоят нераспроданными, у застройщиков просто нет другого выхода, кроме как заманивать покупателей «аттракционами невиданной щедрости».
Его мнение разделяют не все эксперты. Ряд риелторов полагают, что цены снизятся, но незначительно, не более чем на 7-10%. И останутся на этом уровне, найдя баланс между покупателями и продавцами. Просто и тех, и тех станет намного меньше. Для Оренбурга это примерное 1000 сделок в месяц. На уровне «лихих 90-х».
— В объявлениях о продаже к строчке «не в паводковой зоне» появится ещё и «не ипотека» — как синоним «сумашедших тут нет». Опять в почёте будет «нал» и варианты прямого размена-разъезда. Число новостроек сильно упадёт. Да собственно, и сегодня в Оренбурге по-сути только в трёх ЖК — на Ткачёва, Гагарина и в СВЖР ещё можно что-то выбрать. И такая ситуация продлится до тех пор, пока ипотечные ставки не опустятся до уровня хотя бы 14-15% годовых, — уверена оренбургский риэлетор Светлана Богачёва.
