Пандемия и введенные впоследствии меры государственной поддержки привели к существенным изменениям в спросе россиян на разные виды недвижимости. Специалисты Центра макроэкономического и регионального анализа и прогнозирования Россельхозбанка проанализировали эти изменения, отметив ряд трендов в структуре выдач ипотечных кредитов в 2020-2021 гг. Одна из важнейших тенденций – это резкое повышение спроса на заемные средства для приобретения земельного участка, что объясняется ростом популярности загородного образа жизни и индивидуального жилищного строительства. Кроме того, на фоне роста цен и общей неопределенности в экономике в 2020 г существенно возросла доля вторичной недвижимости. В 2021 году доля нового жилья в общем объеме ипотечных выдач РСХБ вновь начала расти, вытеснив в апреле «вторичку» с лидирующей позиции.
В ближайшие полгода, по мнению экспертов банка, структура выдач ипотечных кредитов продолжит меняться. В частности, объем выдачи земельной ипотеки может несколько ослабить темпы своего роста, сохранив долю в общей структуре выдач на уровне 18% по итогам года. Ценовой фактор и изменение условий госпрограмм приведут к восстановлению спроса на вторичную недвижимость. Доля ипотечных кредитов на «вторичку» по итогам текущего года может вырасти на 42%, а на первичную недвижимость - до 36%.
Комментирует руководитель Центра макроэкономического и регионального анализа и прогнозирования Россельхозбанка Дмитрий Тарасов:
Вторичная недвижимость
Разразившаяся в 2020 году пандемия, последующие ограничительные меры, резкое снижение ставок ЦБ, ослабившее привлекательность депозитов, усилили интерес россиян к вложениям в недвижимость как способу сохранения накопленных средств в период неопределенности. Только не в ту недвижимость, которая будет через год или два, а в ту, которую можно купить уже сейчас, то есть на вторичном рынке. В результате во втором квартале прошлого года – в разгар локдауна – спрос на «вторичку» вырос по сравнению с показателями на начало года в 3-4 раза, а доля кредитов на такую недвижимость существенно обогнала «первичку», достигнув 76%. При этом общий объем выдач ипотечных кредитов РСХБ даже несколько вырос по сравнению с первым кварталом 2020 года.
Новое жилье
Конец второго квартала 2020 года стал периодом массового старта выдач по программе «Ипотека с господдержкой», что позволило «первичке» несколько восстановить свои позиции. В то же время возросшая стоимость нового жилья стала фактором, сдерживающим существенное повышение спроса. Средняя сумма сделки на первичном рынке недвижимости большую часть 2020 года находилась около максимального уровня в 4-4,5 млн рублей.
В 2021 году спрос на «первичку» продолжил расти, и уже в феврале доли жилья на первичном и вторичном рынках в выдачах РСХБ сравнялись. Средняя сумма сделки на первичном рынке при этом достигла 5,3 млн рублей по итогам июня.
Мы ожидаем, что в ближайшие полгода в структуре выдач произойдут значительные изменения под действием ситуации, складывающейся на финансовом рынке. Весьма вероятно, что вновь начнет расти спрос на вторичную недвижимость в связи с ее большей ценовой доступностью. Так, по данным Росстата в первом квартале 2021 года средняя стоимость квадратного метра типовых квартир среднего качества на вторичном рынке составляла 61,6 тыс. рублей, что на 27% ниже того же показателя для квартир на первичном рынке (83,9 тыс. рублей). Кроме того, с учетом снижения максимального размера кредита по ипотеке с господдержкой ценовой фактор выбора станет еще более значимым. Во втором полугодии ожидаем повышения доли выдач ипотеки для покупки вторичной недвижимости до 42% и сохранения за ней статуса лидера в структуре выдач ипотечных кредитов РСХБ. Доля первичной недвижимости в общем объеме выданных банком ипотечных кредитов к концу текущего года, по нашим прогнозам, вырастет до 36%.
Земельная ипотека
Резкий рост доли земельной ипотеки, которая по итогам июня составила 24% от общего объема выдач ипотечных кредитов РСХБ, стал особенностью первого полугодия 2021 года. Годом ранее показатель находился на уровне 3-4%. Объем выдач заемных средств для покупки земельного участка в июне превысил аналогичный показатель 2020 года почти в 20 раз.
Долгосрочная тенденция роста популярности сельского жилья и образа жизни подтверждается и данными государственного статистического наблюдения. Так, по статистике Росреестра, в 2020 году общий объем сделок граждан с землей вырос на 86%. Средний размер участка при этом сократился на 61%, а средняя стоимость гектара приобретенной земли увеличилась в 3 раза – с 87 до 258 тыс. рублей. Это говорит о том, что в общем объеме сделок резко возросла доля небольших участков земли для индивидуального жилищного строительства, стоимость которых традиционно выше.
Кроме того, по итогам прошлого года был обновлен рекорд по вводу в действие зданий, построенных населением: почти 300 тыс. зданий против предыдущего максимума в 270 тыс. зданий, зафиксированного в 2015 году. При этом доля населения во вводе жилья в сельской местности по итогам 2020 года выросла до 89% против среднего показателя за последние 10 лет в 85%.
Возросший спрос на частные дома подтверждается и данными по этажности: доля 1-2 этажных среди вводимых в эксплуатацию в стране домов возросла с 37% в 2018 году до 44% в 2020 году. При этом доля деревянных домов и домов из прочих материалов за тот же период выросла с 26% до 33% по метражу введенного жилья.
Все это говорит о росте популярности индивидуального жилищного строительства в сельской местности из современных экологически безопасных материалов, в первую очередь дерева. Эти тенденции во многом будут определять изменения в структуре выдач ипотечных кредитов РСХБ в следующие пять- десять лет.
Что касается краткосрочных прогнозов, то, по нашим оценкам, во втором полугодии 2021 года доля земельной ипотеки может несколько снизиться, но останется как минимум двузначной в структуре ипотечных выдач Россельхозбанка с перспективой сохранения устойчивой доли в течение ближайших 1-2 лет на уровне 15-20%. Этому будут способствовать упрощение процедур регистрации участков, стандартизация их оценки для целей залога, а также строительных проектов для ИЖС в сельской местности, программа газификации и множество других факторов, которые будут благоприятствовать массовому жилищному строительству на сельских территориях. По итогам года доля выдач на земельную ипотеку, по нашим оценкам, составит около 18%.
