Прошло полгода с крупнейшего за всю историю Оренбуржья паводка. Он буквально смыл тысячи домов, часть из них не подлежит восстановлению, многие взялись за капитальные ремонты. Как паводок повлиял на рынок недвижимости? В каких районах продают и покупают сейчас? Что случилось с ценами и чего ждать дальше?
Поворот на север
Участки в нынешних СНТ давно пользуются популярностью при покупке индивидуального жилья. Они недалеко от города, что позволяет быстро добираться до важных социальных объектов, и, в то же время, в отдалении от городской суеты, шума и нездоровой экологии.
«Дачные участки, которые люди покупали именно под постоянное место жительства, не первый год были в лидерах по спросу, – отмечает владелец агентства недвижимости, член Торгово-промышленной палаты региона Людмила Быстрова. – Год назад 70% сделок совершались именно по индивидуальному жилищному строительству (ИЖС). В этом году их стало существенно меньше».
В то же время, продавая жильё в СНТ, риелторы, по большей части не располагали информацией о потенциальном риске затопления этих территорий. По словам экспертов, такие моменты обычно отражены в договорах купли-продажи на земельные участки, но почти никогда не проговариваются при заключении сделок на готовое жильё.
Тот факт, что весенний паводок затопил буквально все посёлки, которые находились в пойме Урала и всегда пользовались спросом при покупке загородной недвижимости, заставил потенциальных покупателей в буквальном смысле посмотреть в другую сторону.
«Если раньше все рассматривали варианты покупки жилья в «Перовском», Весеннем, Ивановке и Заре, то сейчас лучше продаются дома в северном направлении от Оренбурга: Соловьёвке, Приютово, Павловке, ЖК «Марьино», – говорит специалист по продаже загородной недвижимости Анна Посысаева. – Эти территории довольно давно заселены, но сейчас они получили новый импульс для развития. Там есть часть необходимой инфраструктуры, но её нужно расширять».
Готовы платить за сухое место
Паводок серьёзно сказался и на ценах на дома. Так, по словам Анны Посысаевой, если раньше в том же посёлке Заря, который находится буквально в 8 км от ЖК «Перовский» и тоже попал в зону затопления, за квадратный метр готового жилья просили 50 тыс. рублей, то сейчас цена упала до 40 тыс. рублей, но спроса на него нет даже по такой стоимости.
В то же время растут цены на жильё в незатопляемых территориях. В той же Соловьёвке до паводка цена хорошего дома редко превышала 5 млн рублей. Сейчас эта сумма – нижний порог цены, средняя стоимость домов в этом посёлке поднялась до 6–8 млн рублей.
По словам риелторов, оренбуржцы теперь готовы переплачивать за гарантию того, что они не попадут в зону затопления. Этим, безусловно, начали пользоваться застройщики таких районов.
«Мы видим, что сейчас пострадавшие от паводка не спешат избавляться от своего жилья, – говорит Людмила Быстрова. – Большая часть решила взять паузу и посмотреть, как эти дома перезимуют, что произойдёт весной, будет ли новая волна наводнений. При этом из разговоров мы знаем, что подавляющее большинство пострадавших планируют остаться в своих домах, несмотря на риски».
Бросить всё и уехать
Среди тех, кто в паводок потеряли свои дома, есть такая категория, которая решила не вкладываться больше в жильё на территории Оренбуржья. В основном это жители Орска, которые не смогли претендовать на получение нового жилья, а ремонтировать старое, по их мнению, нет смысла.
Это подтверждают и сами жители Орска. По их словам, к такому решению чаще всего прибегают те, у кого в семье от паводка пострадали сразу несколько членов.
«У нас в соседях была семья, у них буквально на одной улице стояли дома родителей и дочери, – рассказывает жительница микрорайона Старый город в Орске Татьяна Миронова. – Их дома признали непригодными для ремонта и выплатили компенсации. В итоге семья просто решила, что на полученные деньги купят один дом в ипотеку в Подмосковье. Там перспектив больше, да и вряд ли затопит что-то на следующий год».
В то же время эксперты говорят, что на такие шаги в основном решаются те, кто и раньше задумывался о переезде в другой регион, но не имел для этого средств. Паводок помог им получить выплаты за счёт бюджета и начать реализовывать свои планы.
Как итог риелторы и специалисты в области недвижимости прогнозируют два сценария развития ситуации на рынке. Оба из них будут зависеть от того, что покажет будущая весна.
«Если паводок повторится даже в ближайшие три года, то районы, которые ранее затоплялись, рискуют навсегда потерять привлекательность для покупателей, – говорят они. – Если повторения не случится, то со временем спрос на жильё в этих районах снова вырастет. Отчасти это случится, потому что время лечит, отчасти – потому что в Оренбурге не так много мест для будущей застройки».
«Будем тонуть, пока не научимся слушать учёных»
О том, что в пойме Урала нельзя строить ни коттеджи, ни многоэтажки, уже много лет говорят учёные и архитекторы. Несмотря на это, застройка Оренбурга продолжается. По словам архитектора Георгия Проскурина, даже в новом генплане города учтены далеко не все тонкости градостроительства, из-за чего паводок может «захватить» даже районы, которые находятся достаточно высоко.
Агентства недвижимости отмечают рост спроса на дома в микрорайоне «Ростошинские пруды» и СНТ, расположенных рядом. Этот район далёк от водоёмов, а также перспективы его развития связывают с будущей застройкой такого гиганта, как микрорайон «Молодой Оренбург». Однако Георгий Проскурин и здесь видит потенциальную опасность.
«Если посмотреть на тот самый скандальный генеральный план Оренбурга, который принят в 2023 году, то на нём при планировании того же «Молодого Оренбурга» не предусмотрено ни одного ливневого коллектора или хотя одной насосной канализационной станции, – говорит архитектор. – То есть при стремительном таянии снега в полях за теми же Ростошами вода, вероятнее всего, пойдёт в низины через те же Ростошинские пруды и «Молодой Оренбург». В итоге затопленными окажутся более низкие районы – территории около ТК «Кит» и областной детской больницы».
Также эксперт подчёркивает, что в новом генплане нужно в принципе пересмотреть все данные по потенциально затопляемым территориям. Год назад, когда никто не ждал такой катастрофы, возможное затопление рассматривали как что-то несерьёзное.
«Застройка в пойме – это всегда риск, – уверен Проскурин. – Учёные и архитекторы не раз говорили об этом, но нас никто не слышат. Здравому смыслу всегда противостоит экономическая выгода. Но здесь стоит задумываться и тем, кто покупает такое жильё. Задайте себе вопрос: насколько вы готовы вкладываться в дорогостоящий ремонт каждый год при условии, что никто не даёт гарантий, что ваш дом вообще не смоет?»
Как отмечает архитектор, в градостроительной документации нет чёткого указания того, какие именно инженерные решения будут приняты для предотвращения такой ситуации в будущем.
«Там просто сказано, что что-то сделаем, но нет никакой конкретики, – поясняет он. – А нужно, чтобы чётко на бумаге было прописано, где будет дамба, где нужно вырыть ров, какие строительные решения стоит применять, чтобы снизить риски. Но до сих пор этого никто не сделал. Нас не учит даже тот опыт, который мы получили этой весной».
Заливать фундамент деньгами
Паводок в Оренбуржье заставил строителей обратиться к технологиям, которые должны максимально сберечь дом, даже если его затопило. Такие решения есть, но они стоят денег.
При строительстве новых домов в затопленном Орске горожане начали просить поднять их на более высокие цоколи, высота которых порой достигает полутора метров. Об этом рассказал представитель компании-застройщика, специализирующегося на ИЖС, Сергей Томин.
«Если учитывать все особенности при строительстве дома и соблюдать предусмотренные нормы, то дом может легко перенести затопление, – уверен он. – Для этого стоит закладывать более глубокий фундамент, учитывать глубину промерзания почвы в месте стройки, обустраивать подвалы».
По его словам, сейчас все последствия паводка в частных домах можно в буквальном смысле «заливать деньгами». Вложения в хороший фундамент, который не пойдёт трещинами и удержит стены даже при наводнении, в итоге увеличивают общую стоимость строительства как минимум на 30%.
«Чтобы впредь избежать того, что было этой весной, нужно более системно подходить к строительству коттеджных посёлков, – считает Сергей Томин. – Будущее малоэтажного строительства за комплексным развитием, чтобы посёлок по сути был полноценной городской единицей со всем необходимым в плане социальной и инженерной инфраструктуры. Тогда можно будет противостоять стихии».
