Рынок недвижимости постепенно стабилизируется после «ипотечного шока», который волной прокатился по застройщикам и покупателям 1 июля 2024 года. Напомним, тогда завершила своё действие программа льготной ипотеки под 8% годовых, на которой фактически и держалось более 70% всех продаж новых квартир. Рыночные ставки, доходившие до 30% годовых, делали ипотеку фактически недоступной.
Многочисленные эксперты летом прошлого года прочили о скором крахе девелопмента, обвале цен на жильё и грядущем массовом банкротстве застройщиков. Сегодня, почти год спустя, можно констатировать — самые страшные прогнозы не оправдались. Рынок выстоял, и более того — активно тестирует новые инструменты для продаж жилья.
Триллион в рассрочку
Одним из самых популярных таких инструментов с осени прошлого года стала продажа жилья в рассрочку. Такие программы используют сами застройщики, фактически «обходя» классические ипотечные схемы. Покупатель берёт квартиру, и затем частями расплачивается за неё: при этом не набегают «драконовские» проценты, а сами условия погашения могут быть достаточно гибкими.
О популярности такого инструмента говорили и на прошедшей в Москве конференции «Время изменений: жильё. От прогнозов к реальности». Это мероприятие проводил Сбера для девелоперов, застройщиков, финансовых институтов, аналитиков и представителей органов власти, на котором обсуждается настоящее и будущее рынка жилья.
На нём директор департамента банковского регулирования и аналитики банка России Александр Данилов отметил, что к концу февраля на эскроу-счета не поступило около 1 триллиона рублей.
«То есть мы видим по данным аналитики, что квартиры реализованы, а денег от них на счетах нет. Это и есть продажи в рассрочку. Их популярность выросла почти в четыре раза по сравнению с тем, что было год назад. И сегодня каждая четвёртая квартира в новостройке оформляется в рассрочку». — резюмировал эксперт.
Правда, у такого способа продажи есть и обратная сторона. Во-первых, рассрочка редко оформляется на столь же длительные сроки, как и ипотека. Обычно — не более чем на 3-5 лет, а это означает большие платежи с первых месяцев реализации сделки. А во-вторых, есть риски остаться и без денег, и без квартиры в случае банкростства застройщика, так как рассрочка не попадает под действие закона об эскроу-счетах и обычно регулируется внутренними документами самой компании-девелопера.
Чуть менее распространённая, но тоже весьма популярная схема продаж жилья — предоставление от застройщика скидки на сумму уплаченных в первые год-два процентов по дорогой ипотеке. Логика тут проста: высокая ключевая ставка (в простонародье — «ключ») не будет сохраняться вечно. С большой долей вероятности Банк России начнёт её снижать уже к концу нынешнего — началу следующего года. И как раз на рубеже 2027-2028 годов можно будет перекредитоваться уже на приемлемых условиях. Скидка в половину «ключа» в первые год-два как раз и позволит покупателю квартиры сравнительно безболезненно пережить сложный платёжный период.
Рынок недвижимости: «упал — отжался»
Эксперты на конференции обсуждали общую ситуацию на рынке недвижимости. В целом ситуация лучше, чем ожидалось. Хотя, конечно, пока ещё сказывается эффект инерции: в 2023-2024 годах на волне спроса было заложено много новых проектов, которые сейчас достраиваются и вводятся в эксплуатацию.
«Жильё было, есть и остаётся одним из драйверов устойчивого экономического роста в России», — заявил заместитель председателя Правления Сбербанка Анатолий Попов на конференции. При этом он добавил, что в жилой недвижимости остаток ссудной задолженности на конец года составлял 5,3 трлн рублей, а фактически сейчас — 5,7 трлн рублей. То есть сжатие рынка происходит в количестве квартир, но не количестве денег.
«Да, мы понимаем — столь стремительного роста рынка жилья, каким он был в предыдущие годы, уже нет и вряд ли мы к этому в ближайшее время вернёмся. Но ситуация стабилизируется, останутся крепкие с экономической точки зрения проекты, баланс будет нащупан». — отметил Попов.
Представители и власти, и бизнеса на конференции были единодушны в главном: время «быстрых прибылей» и девелоперов-«однодневок» прошло. Сегодня на строительном рынке останутся лишь те компании, кто ведёт бизнес разумно и взвешивая все риски. При этом необходимо снижать затраты времени и денег на подготовку и старт новых проектов. И здесь уже без помощи банков и местных органов власти не обойтись.
Об этом в своём выступлении на конференции рассказал заместитель министра строительства и ЖКХ РФ Никита Стасишин
«Сегодня перед Минстроем России и региональными властями стоит задача сократить время от принятия решения о том, что можно выделить территорию под строительство, до начала его реализации. Вторая часть этого процесса — всё, что связано с подключениями и работой ресурсоснабжающих организаций».
«Сегодня благодаря внедрению технологий искусственного интеллекта и новых подходов к оценке банки готовы существенно ускорить принятие решений по выделению проектного финансирования застройщику. До конца 2025 года мы намерены сократить это время на 50%. И это оправдано: чем быстрее застройщик получит земельный участок, утвердит план его комплексной застройки и начнёт работу, тем меньше затраты на проценты по кредитам, арендным платежам и т.д. », - отметил Анатолий Попов.
Скорость оборота денег в экономике растёт, в строительной сфере — тоже.
Мы когда-то восхищались тем, как работают китайские девелоперы, которые целые города возводят практически за считанные недели. И эксперты единодушны: нам нужно тоже увеличивать темпы, «замораживать» деньги в бетоне сегодня слишком дорого. Новые технологии в строительстве и быстрое утверждение комплексных планов здесь — ключевой фактор, который поможет рынку не упасть, а тысячам россиян сделать мечту о собственном качественном жилье — реальностью.
