Одиннадцатый день пошёл с того момента, когда в Орске прорвало городскую дамбу и в Оренбуржье начался самый жуткий паводок за последние 100 лет. Под воду ушли более 14 тысяч домовладений, более 50 тысяч человек остались без крыши над головой. И хотя стихия ещё только-только начала отступать, а масштаб ущерба оценивается лишь приблизительно, негативные тенденции в части внутренней миграции населения и на рынке недвижимости вырисовываются уже сейчас.
«Если начинать с нуля — то не здесь»
Посёлок Южный Урал, что примыкает к юго-восточной части Оренбурга, «плавает» вот уже шестой день. Ещё совсем недавно он считался местом, где строились и селились представители крепкого среднего класса: земля сравнительно недорогая, в 600 метрах течёт Урал, инфраструктура — развита. За последние 15 лет посёлок значительно вырос, участки нарезали и застраивали всё ближе к воде. Семья Давыдовых купила здесь дом десять лет назад, и была счастлива. Ровно до 10 апреля.
«Мы уезжали ненадолго в отпуск, выдалась неделька. Когда услышали про паводок, бросили всё, взяли билеты и назад. Но возвращаться оказалось некуда: дом уже плавал, а вместе с ним и машина, которая оставалась в гараже», — сокрушается Оксана Давыдова.
Мутными водами Урала смыло старательно возведённую теплицу, повреждён забор, на огороде плавают обломки деревьев и мусор. Вода ещё не ушла, так что полностью оценить ущерб невозможно. Но семья уже приняла принципиальное решение: восстанавливать тут они ничего не будут. Во-первых, слишком много сил было вложено в этот дом и участок, и глядя на всё, настроение удручающее. А во-вторых, где гарантия, что ещё лет через пять-десять, когда удастся «зализать раны», опять всё не зальёт?
«Муж сказал — будь проклято это место! И если начинать всё с нуля — то точно не здесь, не в этом городе. И я с ним согласна.» — говорит Оксана. — «Супруг работает удалённо, пару раз в месяц посещая офис и склад в Оренбурге. В принципе, перевестись в другой регион — не проблема. Сейчас его зовут в Ставрополь, можно в Подмосковье. Наверное, согласимся на Северный Кавказ. Там и теплее, и спокойнее, чем в суетливой столице».
Семья Давыдовых далеко не единственная, кто потерял всё в этом паводке. В силу специфики — развитой нефтегазовой промышленности — в Оренбуржье очень много вахтовиков, кто ездит на промыслы и кому в принципе тоже всё равно, где живёт его семья. Прежде тут их держал дом и быт, а теперь вполне можно перебраться в ту же Москву, Тюмень, Екатеринбург или даже Благовещенск, где строится крупнейший в Европе газзавод, нужны специалисты и зарплаты втрое выше. О переезде думали многие, но паводок вполне может стать последней каплей. По иронии судьбы — в буквальном смысле слова.
Налетай, подешевело?
Оренбургские риэлторы тоже замерли в ожидании тектонических сдвигов на рынке городской недвижимости. Мнения у экспертов разделились: кто-то считает, что будет глубокий кризис из-за выброса на рынок значительного количества подтопленного жилья. Кто-то наоборот, полагает, что колебания цен едва ли составят 10% — рынок в области и так лежит на дне, тонуть ему дальше просто некуда.
«Мы пока не видим какого-то серьёзного роста предложений недвижимости — домов, квартир, участков — из зон подтопления. Да это и понятно, паводок ещё не кончился, люди не оценили ущерб», — комментирует партнёр риэлторской компании Виктор Горшенев. — «Мои прогнозы таковы: да, предложение домов и дач летом вырастет, часть людей будет избавляться от повреждённой недвижимости. Прогнозирую рост где-то на 10% и соответственно сопоставимый дисконт. А вот выброса на рынок квартир из затопленных ЖК с высотными домами, равно как и продаж ещё не построенного жилья с тех площадок, что тоже попали в зону паводка, не будет. Во-первых потому, что большинство этих квартир — инвестиционные, их покупали не для того, чтобы жить, а чтобы вложить деньги и потом продать подороже. Во-вторых, там значительный процент ипотечного жилья, а его так просто не продашь. Люди просто связаны кредитами: и рады бы убежать, да долговые гири не дадут.»
Иного мнения придерживается орский риэлтор Лилия Рафикова:
«В Орске стоимость домов в Старом городе, который принял самый сильный удар паводка и который в принципе часто топит, раз в 10-15 лет точно, в 2 — 2,5 раза ниже, чем на дома в микрорайонах на высоком берегу Урала. Если экстраполировать это на Оренбург, то можно предположить, что цены на жильё в затопленных посёлках упадут существенно. Может и не в два раза, всё-таки Орск город с оттоком населения и там значительный избыток предложения. Но 30-50% может быть вполне. Люди же тоже не дураки: как те, кто продаёт, так и те, что покупают».
«Если мы посмотрим на кадастровую карту окрестностей Оренбурга, на те земельные участки, что застраиваются, то увидим: почти всё — это в зоне, обозначенной как „с минимальным риском подтоплений“. Вероятность паводка там 1%. Но она есть. Конечно, люди не хотели строится в степи, хотели ближе к воде. Спрос порождал предложение. И так исторически сложилось, что основная „нарезка“ участков и застройка шли именно в пойменной зоне. И я не думаю, что теперь все массово бросятся продавать землю, чтобы купить участки подальше от воды и повыше. Там же нет ни инфраструктуры, ни дорог — ничего.» — возражает Горшенев.
Огородное жильё
Отдельная тема, которую тоже придётся обсуждать — ситуация с жильём на дачах. В последние годы из-за резкого роста цен на недвижимость в городе тысячи семей строились именно на участках в СНТ и переезжали туда. Так, по словам председателя Оренбургского отделения Союза садоводов России Александра Харченко, в Оренбурге по данным на 2023 год на дачах были прописаны более 8000 человек. А сколько реально проживало без официальной регистрации — вообще счёту не поддаётся. В окрестностях города порядка 60 тысяч дачных участков, и как минимум 15-20% — с добротными домиками. Но беда в том, что статуса именно жилых посёлков СНТ не имеют. То есть де-факто на участке стоит богатый коттедж на 300 «квадратов», а де-юре записано, что это сарай для хранения граблей и лопат.
Яркий пример — посёлок «Дубовый плёс», расположенный всего в полутора километрах от одной из самых крупных улиц Оренбурга, проспекта Гагарина. На официальном сайте указано, что это «коттеджный посёлок», и стоимость домов там под 8-12 миллионов. Однако юридический статус его — садовое некоммерческое товарищество.
Сейчас «Дубовый плёс» весь ушёл под воду, и как будут производится выплаты? Как за утонувшие дачные домики с комплектом вёдер и рассады? Увы, но чётких правил ни в федеральном, ни в региональном законодательстве на этот счёт нет. Этот вопрос теперь срочно придётся решать.
Как уже было сказано выше, многие дома люди покупали в ипотеку, а она автоматически подразумевает оформление страховки. И вроде как пострадавшие должны по ней получить деньги. Но и тут есть нюансы.
«Нам говорят, что будет объявлена чрезвычайная ситуация федерального уровня. Однако я знаю, что ряд страховых компаний, которые работают с банками по ипотеке, чётко прописывают понятие „форс-мажора“. Который да, наступает именно в случае объявления федерального ЧС. То есть с одной стороны вроде как нам федерация поможет, а с другой — страховые могут массово отказывать в выплатах. Мы же впервые с таким столкнулись, никто не знает, как будет развиваться ситуация», — комментирует Виктор Горшенев.
В любом случае, после окончания паводка последствия его будут масштабными. Успокаивать себя, что вот вода ушла, и ещё сто лет теперь её не будет — как минимум наивны. Однозначно нужно пересматривать кадастры и градостроительные планы. Выкинуть в мусор прежние карты будущих застроек — а ведь за них десятки миллионов проектировщикам заплатили. И всё «перерисовывать» заново. Нужна программа отселения людей с затапливаемых территорий, причём на федеральном уровне. Нужно что-то решать с садовыми товариществами, которые ряд депутатов не без оснований считают убогим советским наследием, где люди имеют землю, но не имеют полноценных прав строиться и жить на ней. Паводок должен стать катализатором для целого комплекса давно назревших преобразований.
Или так и будем дальше каждую весну тонуть, рыдать и пускать миллиарды по воде.
