30 лет назал, 24 мая 1996 года Государственной Думой был принят закон № 72-ФЗ «О товариществах собственников жилья» — ТСЖ. Это была первая попытка упорядочить систему управления жилым фондом, фактически передав всю отвественность за него в руки собственников (членов ТСЖ). История в итоге получилась неоднозначная.
Зачем были нужны ТСЖ?
Товарищества собственников жилья появились в России как ответ на масштабные перемены в жилищной сфере после распада СССР. В советское время многоквартирные дома находились исключительно под управлением государства через ЖЭКи и КЭЧи, а люди в принципе не знали, солько реально стоит перестелить кровлю на многоэтажке или отремонтировать заскрипевший лифт. Советский гражданин платил 3-4 рубля в месяц за нормальную «двушку». При средней зарплате в середине 80-х в 170 рублей это было менее 1% от дохода двух работающих. Если пересчитать на современные цены, то «советская» квартплата сегодня составляла бы в Оренбургской области всего порядка 870 рублей в месяц за панельную «трёшку».
Но развал плановой экономики и рыночные отношение разрушили прежнюю систему. Коммунальное хозяйство без денег стало стремительно деградировать. Лопались трубы и текли крыши, выбитые в подъездах стёкла не менялись годами...
Нужно отметить, что первые попытки объединения в товарищества собственников предпринимались ещё с 1993 года. Но тогда никакой правовой базы для этого не было, люди просто выживали, как могли. И лишь с принятием 72-ФЗ ТСЖ обрели юридическую форму: могли открывать счета в банках, выставлять квитки-«жировки» людям, вести хозяйственную деятельность официально, а не «из под полы».
«А ты мне не УКаз!»: как ТСЖ стали главной силой в сфере ЖКХ
Первый закон о ТСЖ и принятые к нему позже в 1998 и 2002 годуах поправки давали товариществам огромную свободу действий. В сложные годы государство открестилось от «чёрной коммунальной дыры», сбросив с себя всю ответственность — сфера ЖКХ фактически полностью отдавалась на откуп собственникам и их объединениям.
Именно тогда начался бурный рост числа ТСЖ. В лидерах по скорейшему переходу на общественные коммунальные рельсы были Татарстан, Тюменская и Оренбургская области. Так, например, в Оренбурге, городе с населением в 650 тысяч жителей и жилым фондом из 5,5 тысяч многоэтажек работало более 190 ТСЖ. Товарищества не просто стали заменой ЖЭКов и ДЭЗов, а превратились в настоящие предприятия с многомиллионными оборотами, которые включали в себя целые микрорайоны, оформляли землю в собственность и на ней строили собственные магазины и офисные центры под сдачу в аренду. Доходы от этой аренды шли в кассу ТСЖ, на эти деньги проводилось благоустройство и даже компенсировалась часть квартплаты.
«В начале 2000-х мы были самостоятельны и ни от кого не зависели. Обслуживали огромный жилой фонд, все дома добровольно входили в наше ТСЖ. У нас была своя столярная мастерская, где мы изготавливали рамы, элементы благоустройтсва, лавочки, беседки, причём не только для себя, но и для соседних товариществ. Мы купили собственные машины-мусоровозы, построили за свой счёт контейнерые площадки. Люди платили по 60-80 копеек с квадратного метра жилья — это около 40 рублей в месяц с квартиры за вывоз мусора, нам этого за глаза хватало, и не было проблем вообще, всё чисто, всё вывезено вовремя!» — вспоминает бывший председатель теперь уже несуществующего оренбургского ТСЖ «Гамма» Виталий Кукушкин.
Но всё начало сыпаться уже с 2011 года.
«Ничего личного, просто бизнес». Как деньги погубили жилищное самоуправление
Первый чувствительный удар по ТСЖ был нанесён летом 2011 года, когда Госдума приняла закон, запрещающий создание Товариществ на этапе строительства многоквартирного дома. Теперь новостройка передавалась в управление только управляющей компании, которая была согласована с муниципальными властями. И лишь потом жители могли бы провести собрание и организовать ТСЖ.
«Это был хитрый ход. На получение ключей от новых квартир приходят все собственники, и тут очень легко убедить их вступить в ТСЖ и подписать решение собрания. После, через год, провести такое собрание крайне трудно, людей не соберёшь, особенно если УК и не заинтересовано в этом, чинит препятствие. А новый дом для УК — это же „клондайк“, можно собирать деньги годами и ничего не делать, всё новое. Также на новостройках „карманные управляйки“ застройщиков „замыливали“ темы устранения гарантийных ремонтов. Застройщику неинтересно платить за кривые окна и воняющую канализацию. Он договаривается с УК, и та не подаёт гарантийную претензию, а исправляет всё сама, за деньги жильцов», — комментирует юрист в области ЖКХ Евгения Муравская. — «Конечно, и в ТСЖ тоже были махинации, нечестных людей везде хватает. Но нужно понимать принципиальное отличие: управляющая компания — это априори коммерческая структура, чья цель — получение прибыли. А ТСЖ — некоммерческое юрлицо, оно в принципе не имеет права тратить заработанное ни на какие иные цели, кроме как в интересах своих членов и их жилья.»
Окончательно добило ТСЖ изменения в законодательстве и ряд правительственных распоряжений, выпущенных в 2016 году. Согласно этим документам, запрещалось создавать Товарищества на нескольких домах, если эти дома не расположены на одном участке и не связаны одними коммунальными сетями. 95% многоэтажек под такие требования не подходили — и ТСЖ стали попросту ликвидироваться, дома же уходили под управление коммерческих управляющих организаций.
Чего добились? Роста платежей в 9 раз!
Новые законы 2018-2019 годов лишили и оставшиеся немногочисленные Товарищества многих элементов самостоятельности: например, «мусорная реформа» 2019 года запретила им самостоятельно собирать и вывозить бытовой мусор, теперь это мог делать только региональный оператор. Как итог: свои мусорные машины, у кого они были, все проданы, площадки разобраны (не в том месте стоят!), о 80 копейках с «квадрата» остаётся только вспоминать... Только в 2026 году тариф за вывоз мусора в Оренбурге вырастет на 44(!) процента и составит 119 руб. 39 коп. с человека. То есть во времена ТСЖ трое жителей «двушки» площадью 50 кв. метров платили 40 рублей за мусор, а с октября этого года их платёж составит 358 рублей. Рост — в 9 раз!
Закрылись кассы ТСЖ, ужесточение законодательства сделало фактически невозможным сбор денег самостоятельно, нужно заключать договоры с посредниками-операторами. И — отдавать им по 7-9% с каждого рубля на комиссионные сборы. И это тоже всё — из карманов жильцов.
«Все эти изменения шли под маркой устранить „коммунальных жуликов“, сделать систему ЖКХ прозрачной, привлечь частные инвестиции. Но на практике лучше не стало — стало только дороже. ТСЖ не были идеальной схемой, но они учили ответственности собственников за своё же имущество. Скептики называли их „жилищными колхозами“, и отчасти это было так. Нас ругали, на нас писали тонны жалоб, что мы такие-сякие... Но вот „колхозы“ вы разогнали, самоуправление и ТСЖ — „убили“, запустили на рынок „акул капитализма“ в лице частных управляющих компаний — и что, стало лучше?» — задаёт риторический вопрос Виталий Кукушкин.
Ответ на него каждый из жителей может дать сам.