По данным областной прокуратуры в регионе ведётся строительство 35 домов с привлечением более 3 000 дольщиков. Такой способ приобретения недвижимости привлекателен тем, что цена на строящееся жильё значительно ниже готового. Несмотря на ужесточение законодательства, оренбуржцы всё ещё сталкиваются с проблемами на этом рынке недвижимости.
Как максимально обезопасить свои деньги, как выбирать строительную компанию, каковы признаки недобросовестного застройщика, рассказал начальник управления по надзору за исполнением федерального законодательства прокуратуры Оренбургской области Сергей Хлопунов.
Застройщика – к ответу
– В каком состоянии рынок долевого строительства в регионе сейчас?
– На территории области работают девятнадцать застройщиков, привлекающих денежные средства граждан для строительства общей площадью 387 тыс. кв. м. Осуществляют деятельность 2 из 95 уполномоченных банков, в которых застройщики могут открывать счета эскроу. С этого счёта организация не может снять деньги вкладчика до того момента, пока не сдано жильё.
– Как прокуратура защищает права граждан-дольщиков?
– В регионе есть тринадцать проблемных объектов долевого строительства, включённых в Единый реестр, строительство которых осуществлялось восемью организациями – 2 объекта в Оренбурге, 9 – в Оренбургском районе, 1 – в Бузулуке, 1 – в Бугуруслане. Из них на 5 восстановлены права оренбуржцев. С 2019 по 2021 год прокуратуре удалось защитить права 50 граждан. Для этого приходится применять различные методы, в том числе привлечение к административной и уголовной ответственности.
Например, в декабре 2019 года два руководителя строительных фирм получили по четыре года колонии общего режима с лишением права заниматься профессиональной деятельностью в области строительства и привлекать средства граждан в течение двух лет, со штрафом 100 000 рублей в доход государства за преднамеренное банкротство и злоупотребление полномочиями.
На территории Оренбурга удалось защитить права участников долевого строительства дома № 47 по ул. Краснознаменной, где работы тянулись более шести лет. При этом во время разбирательства удалось не допустить остановки строительства, соблюсти права инвесторов и ввести объект в эксплуатацию в марте 2021 года.
Особое внимание уделяется законности привлечения средств. В этом году после проведенной прокуратурой области проверки, выяснилось, что руководитель фирмы-застройщика с июня по ноябрь 2018 года неправомерно привлёк деньги шести дольщиков в Оренбургском районе на общую сумму 6 млн 100 тыс. рублей. Дело дошло до суда.
Был и другой случай: оренбуржцы обратились в областную инспекцию государственного строительного надзора, которая также контролирует долевое строительство, однако инспекция необходимых мер не предприняла. К вопросу подключилась прокуратура. В итоге выяснили, что ещё один застройщик в Оренбургском районе незаконно привлёк средства шести граждан на сумму почти 12, 5 млн рублей.
Забота о безопасности
– На что необходимо обращать внимание при выборе строительной компании, чтобы не потерять вложенные деньги?
– Необходимо знать, что застройщиком в долевом строительстве может выступать только организация, имеющая не менее трёх лет опыта участия в строительстве многоквартирных домов. За это время должно быть построено не менее 5 тыс. кв. м. жилой площади, и это должны быть именно многоквартирные дома.
У организации должно быть разрешение на ввод в эксплуатацию МКД в качестве застройщика, технического заказчика или генерального подрядчика в соответствии с договором строительного подряда. Кроме того, необходимо проверить, имеются ли правоустанавливающие документы на земельный участок, на котором планируется строительство. Наименование организации должно содержать формулировку «специализированный застройщик».
Есть и ещё несколько важных нюансов, которые должны знать граждане. Запрещено привлекать деньги дольщиков, если нет разрешения на строительство, а также при непрохождении процедуры государственной регистрации заключённых сделок по покупке жилья. Кроме того, застройщик перед привлечением денег регистрирует проектную декларацию в областной инспекции государственного строительного надзора, поэтому, если вам отказывают в её предоставлении или не публикуют – это повод подозревать фирму в недобросовестности. Без предоставления и опубликования этой декларации деньги граждан также запрещено привлекать.
Дом должен быть сдан в срок, который обозначен в договоре. За нарушение сроков предусмотрена гражданская ответственность. Если строительство не может быть завершено вовремя, застройщик обязан за два месяца сообщить об этом участникам долевого строительства и предложить изменить договор.
Сведения о примерных сроках строительства раскрываются застройщиком в проектной декларации, в том числе и во внесённых в неё изменениях, которые размещаются в Единой информационной системе жилищного строительства на сайте – нашдом.рф.
– Почему, несмотря на предпринимаемые меры, дольщики всё же сталкиваются с проблемами?
– Благодаря изменениям в законодательстве, требования к застройщикам ужесточили, проблем стало значительно меньше, чем было три года назад. Двенадцать проблемных объектов из тринадцати появились у нас до 2019 года. Остаётся несколько строек, для которых нужно изменить локальные законодательные акты.
Проблемы возникли у тех застройщиков, которые не были официально застрахованы. В некоторых случаях, даже имея решение суда, оренбуржцы не могут получить свои деньги или обещанное жилье, потому что счета фирм пустые. Сейчас строительные фирмы обязаны страховать свою ответственность.
Кроме того, на сайте нашдом.рф должны ежемесячно публиковаться фото работ, которые были проведены. На пользу пошло и введение счетов эскроу. Хотя это стало препятствием для деятельности мелких застройщиков, которые ранее могли с самого начала использовать деньги дольщиков. Но эти меры защищают средства граждан, в том числе при использовании материнского капитала.
В области деятельность застройщиков, привлекающих денежные средства граждан для строительства многоквартирных жилых домов, контролируется областной инспекцией стройнадзора. В случае нарушения прав, граждане могут обратиться в прокуратуру.
Мнение
Руководитель юрфирмы Денис Хузиахметов:
- Казалось бы с принятием изменений в закон об участии граждан в долевом строительстве проблема обманутых дольщиков решена раз и навсегда. Однако, это не так, застройщики изыскивают пути решения возникших финансовых проблем, как бы потратить деньги дольщиков еще до сдачи объекта.
Относительно старой, но устоявшейся схемой, стало заключение предварительных договоров купли-продажи квартир с оговоркой, что многоквартирный дом находится на этапе строительства.
С точки зрения гражданского законодательства такой договор можно легко оспорить, но граждане соглашаются на подписание договора в погоне за экономией. Естественно, при заключении такого договора денежные средства поступают сразу в распоряжение застройщика, либо близких к нему фирм. В случае, если такая строительная фирма обанкротится, то у нас появится новая волна обманутых вкладчиков. Хотелось бы предостеречь граждан от заключение договоров указанного вида.